Rational und transparent!

Viele sozialwirtschaftliche Unternehmen kennen das Problem: ein oder mehrere Standorte erweisen sich aus fachlichen, baulichen oder anderen Gründen zukünftig als ungeeignet. Die Standorte müssen also entweder saniert, komplett bzw. in Teilen verlagert werden oder es müssen zusätzliche Standorte gefunden werden. Die Treiber für Neu-, Erweiterungs- oder Umbauten sowie Sanierungen sind höchst unterschiedlich und überlagern sich häufig:

1. Gebäudealter und Zustand der Gebäudesubstanz
2. Brandschutz
3. Veränderungen im Portfolio
4. Marktentwicklung: Wachstum, Schrumpfung
5. Konzeptionelle, fachliche Motive
6. Neue Anforderung von Kostenträgern und Behörden
7. Window of Opportunity (z.B. Option auf ein Grundstück oder ein Gebäude)
8. Politische Entscheidungen und Entscheidungsprozesse (veränderte Bauplanungen, Ausweisung von Gewerbeflächen etc.)

Bei der Weiterentwicklung von Standorten handelt es sich um langfristige Investitionsentscheidungen, die – wegen der langen Abschreibungszyklen in der Sozialwirtschaft – Kapital auf Jahrzehnte binden. Deshalb müssen standortbezogene Investitionsentscheidungen bei Sozialimmobilien „sitzen“.

Dies ist umso schwieriger, als es sich bei standortbezogenen Investitionsentscheidungen häufig um komplexe, nicht lineare, sondern vielmehr iterative Entscheidungsprozesse handelt, an denen viele Stakeholder (Vorstände, Geschäftsführungen, Aufsichtsräte, Bauabteilung, Architekten, Hausleitungen etc.) beteiligt sind. Vielfach wird durch Vorantasten entlang von Zwecken, Interessen und Machtkonstellationen nach und nach in Schleifen Unklarheit abgebaut, Akzeptanz erreicht, Wirkung erzeugt und Routine etabliert.

Das Konzept: Standortentscheidungen mit Nutzwertanalysen

Wir haben in den letzten Jahren ein Verfahren entwickelt, das Sozialunternehmen bei der Weiterentwicklung von Standorten eine rationale Entscheidungsbasis liefert, und dazu beiträgt, Entscheidungsprozesse effizienter und insbesondere rationaler zu machen.

Unser Konzept basiert auf 3 Projektphasen: Ausgangspunkt ist eine solide IST-Analyse bestehender oder zukünftiger Standorte, deren Ergebnisse auf mögliche Standortvarianten fokussiert werden. Aus diesen Varianten werden zwei bis drei Szenarien (Projektion) ausgewählt und im Rahmen einer Nutzwertanalyse intensiver bearbeitet.

Nutzwertanalyse

Die Nutzwertanalyse ist ein Instrument zur Entscheidungsfindung bei komplexen Problemlagen. Alternative Handlungsmöglichkeiten werden dabei auf verschiedenen Dimensionen auf der Grundlage von Kriterien und Zielen bewertet und verglichen. Im Mittelpunkt steht dabei immer die Frage , welche Lösung aus Sicht des Unternehmens, der Klienten, der Kostenträger sowie weiterer Stakeholder den größten Nutzen stiftet.

Der große Vorteil der Nutzwertanalyse liegt darin, dass zugleich quantitative als auch qualitative Aspekte in die Gesamtbewertung einfließen können. Für die Entscheidungsfindung werden „harte Fakten“ (ökonomische Faktoren, die sich in Euro ausdrücken lassen) und „weiche Fakten“ (soziale Aspekte etc.) zusammengeführt.
Einzelkriterien werden anhand einer einheitlichen Punkteskala bewertet und die so ermittelten Punktwerte anschließend miteinander verrechnet.

Der rechnerische Einfluss einzelner Elemente auf das Gesamtergebnis wird vor der Ergebniszusammenführung durch einen Gewichtungsschlüssel festgelegt. So kann die unterschiedlich große Bedeutung einzelner Faktoren adäquat in das Gesamtergebnis eingehen.

Typischerweise berücksichtigen wir für die Nutzwertanalyse sozialer Unternehmen vier Dimensionen:

1. Klientenperspektive:
   Hier stehen die Zielgruppe und deren Belange im Vordergrund.
2. Wirtschaftlichkeit:
   Betrachtung der Kosten für die Umsetzung der Szenarien und Veränderungen gegenüber der bestehenden Kostenstruktur.
3. Chancen und Risiken:
   Die Einzelnen Standortalternativen sind mit unterschiedlichen Chancen und Risiken verbunden.
4. Perspektive Kostenträger:
   Die Einschätzungen und Vorgaben des Kostenträgers als zentraler Stakeholder fließen ebenfalls in die Nutzwertanalyse mit ein.

Diese vier Dimensionen sind nicht in Stein gemeißelt und können je nach konkretem Erkenntnisinteresse variieren, haben sich aber in verschiedenen Projekten bewährt. Jede dieser Dimensionen wird mit Items und Bewertungskriterien untersetzt, für die belastbare Daten ermittelt werden, so dass eine Bepunktung der Alternativen möglich wird (Beispiel-Items für Werkstatt: Inklusivcharakter und Attraktivität des Werkstattumfelds, Möglichkeit an Aktivitäten der Werkstatt teilzunehmen, Erreichbarkeit, Wahlmöglichkeiten der Arbeits- und Beschäftigungsbereiche Verzahnung Berufsbildungsbereich).

Die bisher durchgeführten Projekte haben gezeigt, dass im Ergebnis eine transparente Entscheidungsgrundlage entsteht, die – basierend auf einer soliden IST- und Nutzwertanalyse – klare Hinweise liefert, welches Szenario den grüßten Nutzen für eine Organisation und ihre Immobilien, ihre Klienten und den Kostenträger liefert.

Beispiel: Ergebnis Nutzwertanalyse